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Dossier Îlot voyageur

Îlot Voyageur : l’opération séduction de Busac

Paru aujourd’hui dans Le Devoir

[ mardi 15 mai 2007]


Le Devoir LES ACTUALITÉS, mardi 15 mai 2007, p. a1

Îlot Voyageur : l’opération séduction de Busac

Lévesque, Kathleen

Il est des interventions qui illustrent parfaitement l’ampleur des crises. Ainsi, lorsque l’Université du Québec à Montréal (UQAM) a fait appel la semaine dernière à Lucien Bouchard, poids lourd dans les tâches périlleuses, tout le monde a compris : il faut revoir les termes du contrat qui enchaîne l’université au promoteur immobilier Busac, sinon l’UQAM risque de s’enliser dans un bourbier qui paraît déjà inextricable. Mais l’aventure Busac ne fait que commencer.

L’îlot Voyageur, c’est un peu beaucoup l’idée de Busac. Connaissant le déficit d’espace de l’UQAM, Busac propose il y a plus de trois ans au recteur de l’époque, Roch Denis, un projet à titre de promoteur immobilier. « Busac a probablement voulu, de bonne foi, séduire l’UQAM », a commenté la semaine dernière la ministre des Finances, Monique Jérôme-Forget.

Il est vrai que la firme Busac a la réputation de savoir s’entourer de fins négociateurs. Quand un contrat est signé, il est scellé. Busac s’appuie sur l’expertise de JEMB Realty Corporation, une entreprise américaine qui apparaît comme l’un des gros joueurs de l’industrie immobilière à New York. Busac, c’est une filiale de JEMB Realty Corporation installée au Québec depuis 1998.

En 2001, le gouvernement péquiste a fait l’expérience de la poigne Busac. Québec annonçait alors en grande pompe une aide de 20 millions et un bail à prix modique pour 99 ans afin que Busac convertisse le mât du stade olympique en tour de bureaux. Six ans plus tard, 12 des 20 millions de fonds publics dorment toujours dans le compte bancaire de Busac en attendant que le contexte économique incite l’entreprise à procéder aux travaux de transformation. Québec a bien essayé de négocier avec Busac, mais c’est le cul-de-sac.

Busac, c’est une toute petite équipe de huit personnes au siège social et de trois à la gestion des immeubles. En moins de dix ans, Busac est devenue un des douze propriétaires immobiliers en importance au Québec avec une superficie de plus de 1,6 million de pieds carrés : Place Dupuis, le 888 de Maisonneuve, le 5100 Sherbrooke Ouest, le 1200 McGill College, la Tour de Montréal (mât du stade olympique) et bien sûr, l’îlot Voyageur.

Au surplus, Busac semble toujours être impliquée de près ou de loin dans les grands projets qui se développent à Montréal. Ainsi, on retrouve l’entreprise dans l’un des trois consortiums qui devront présenter une proposition de partenariat public-privé pour la construction de la salle de concert de l’OSM. Busac y est entre autres associée aux architectes AEdifica inc., la même firme impliquée dans l’îlot Voyageur.

Busac est également intéressée par le projet de revitalisation du silo n° 5 dans le Vieux-Port de Montréal, le recouvrement éventuel de l’autoroute Ville-Marie afin de permettre le développement d’une technopole de la santé autour du futur CHUM ainsi que par la création prévue d’un site destiné à la culture sur l’îlot Balmoral. Une filiale de Busac a même été mise sur pied pour ce projet spécifique comme ce fut le cas pour l’îlot Voyageur en 2005.

Une équipe aguerrie

La tête dirigeante de Busac est l’ancien vice-président de la Société immobilière du Canada (SIC), Michel Couillard. Ce dernier avait beaucoup fait parler de lui en 2002. Alors qu’il subissait un procès pour avoir payé la pension du cheval de sa fille avec l’argent de la SIC (5000 $), M. Couillard avait déposé en cour une lettre qu’il avait adressée au p.-d.g. de la SIC en 1998 pour se plaindre des pressions d’Alfonso Gagliano et de son chef de cabinet pour qu’il embauche des proches du ministre ou leur accorde des contrats. Michel Couillard a bénéficié d’une absolution inconditionnelle.

Par ailleurs, M. Couillard a développé au fil des ans d’excellentes relations dans le monde politique. En 2005, il a contribué à la caisse électorale du Parti libéral du Québec pour une somme de 3000 $, soit le maximum permis par la loi. Son collègue Michael Seaman, responsable du développement des affaires chez Busac, a fait un don, lui, de 2000 $.

Homme d’affaire aguerri, Michel Couillard a également misé sur le monde municipal par qui tous les permis nécessaires au développement immobilier doivent passer. Selon les états financiers de l’Union des citoyens et citoyennes de l’île de Montréal (UCIM), le parti du maire Gérald Tremblay, Michel Couillard a fait la contribution maximale de 1000 $ pour l’année électorale de 2005. Quatre de ses proches collaborateurs qui résident à Montréal, en ont fait autant : Michael Seaman, Valérie Boisvert, directrice du marketing, François Racine, directeur de la construction et de la gestion de projets ainsi que France Bourdon, directrice immobilière.

Invité la semaine dernière à commenter ses liens avec Busac, le maire de l’arrondissement Ville-Marie, Benoît Labonté a dit prêter « une oreille attentive à tous ceux qui ont de beaux projets pour l’arrondissement Ville-Marie ». « Ça vaut pour Busac et tous les autres développeurs dans la mesure où ces gens-là respectent les règles d’urbanisme et notre vision de développement », a fait valoir M. Labonté.

Ce dernier a confirmé qu’aucune modification du projet n’avait été déposée pour le moment. « Cette saga m’attriste beaucoup. J’espère que ça ne mettra pas en péril la phase 2 du projet [la tour de bureaux] », a-t-il affirmé soulignant que l’arrondissement n’est pas partie prenante des négociations.

Un projet en dérogation

L’année 2005 est particulièrement importante dans le dossier de l’îlot Voyageur. En mars de cette année, l’UQAM décide d’aller de l’avant et signe un contrat avec Busac sans procéder par appel d’offres public. L’ensemble des propriétés du quadrilatère où doivent se dresser le terminus d’autocars, la tour de bureaux, le pavillon universitaire et les stationnements souterrains et les résidences étudiantes appartiennent déjà à la firme, ce qui fera dire tout récemment au secrétaire général de l’UQAM, Pierre Parent, que l’UQAM « n’avait pas vraiment le choix ».

Le projet a été présenté aux services municipaux de l’arrondissement Ville-Marie en dérogation des règles d’urbanisme en vigueur dans ce secteur du centre-ville. Il y a donc eu une consultation publique, mais en plein mois de juillet.

Puis tout s’est déroulé rapidement. Le chantier s’est mis en branle. Mais ce n’est que l’été dernier que les clignotants rouges se sont allumés à l’UQAM. Lors d’un entretien téléphonique avec Le Devoir la semaine dernière, la ministre Monique Jérôme-Forget s’est montrée cinglante au sujet de la gestion de ce dossier. « Une des raisons pourquoi il y a eu des dépassements de coûts à l’UQAM, c’est qu’ils sont allés en "fast track". [...] C’est très séduisant de voir un trou. J’appelle ça le syndrome de la "pépine". C’est un gène masculin, en général », a déclaré la ministre.

Le projet de l’îlot Voyageur devait s’autofinancer. Le recteur Roch Denis disait à qui voulait l’entendre qu’il s’agissait là d’un projet novateur, un projet de partenariat public-privé avant l’heure. Les mois suivants ont démontré une dérive financière hors du commun. L’explosion des coûts et une surévaluation de la rentabilité de la portion commerciale du projet ont mené à une impasse gigantesque : 81 millions de coûts supplémentaires et un impact tel sur le budget de fonctionnement que l’université serait en déficit de 12,5 millions par année sur une période de trente ans.

Selon le contrat que très peu de gens ont entre les mains, l’UQAM doit payer une rente emphytéotique de 17,2 millions par année à Busac qui officiellement finance le projet. Or les risques financiers sont entièrement assumés par l’UQAM qui a émis des obligations d’une valeur de 269 millions. Mais voilà que les effets pernicieux appréhendés de cette décision forcent le ministère des Finances du Québec à acquérir l’ensemble des obligations, un geste exceptionnel que l’on tente de réduire à une décision strictement administrative. Résultat : Busac a mis la main sur le gros lot, puisque l’aventure financière bénéficie de garanties publiques hors du commun.

Pour tenter de cautériser la plaie avant qu’elle ne fasse d’autres dommages, l’UQAM veut stopper le chantier ; la tour de bureaux est dans la mire. L’UQAM cherche aussi à vendre les résidences étudiantes avant même qu’elles ne soient construites. Mais, voilà, l’UQAM est menottée à Busac par un contrat. Des pourparlers sont entrepris depuis l’automne dernier, mais rien ne bouge.

D’ailleurs, la firme est silencieuse. Même lorsque Le Devoir a joint Michel Couillard sur son cellulaire, il a dit n’avoir rien à déclarer et s’est dépêché de raccrocher.